Négociation de baux commerciaux et de renouvellements pour les nuls Feuille de triche

Par Dale Willerton, Jeff Grandfield

La connaissance, c'est le pouvoir, disent-ils, et c'est aussi vrai dans la négociation des baux commerciaux que partout ailleurs. Les locateurs traitent les baux toute la journée - ils ont les connaissances. Beaucoup de locataires ne savent pas quoi et comment négocier les baux et peuvent ne pas être informés des détails de leur bail, même s'il s'agit d'un renouvellement. Ce manque de connaissance peut revenir les hanter de nombreuses façons. Retroussez vos manches et informez-vous - les décisions que vous prenez lors de la négociation du bail peuvent profondément affecter votre résultat net. Et rappelez-vous: tout est négociable.

Questions à poser avant de chercher l'immeuble commercial parfait

Si vous envisagez de lancer votre propre entreprise ou si vous vous préparez à changer d'emplacement pour votre entreprise actuelle, vous ' Je suis probablement impatient de sortir et de regarder certaines propriétés. Mais se précipiter dans un nouvel emplacement est l'une des pires choses que vous pouvez faire. Vous pourriez être incroyablement chanceux et finir au bon endroit avec les bons termes de location - mais vous êtes plus susceptible d'atterrir dans un endroit inadéquat ou de signer un bail dont les conditions vous rendront misérable pour les cinq prochaines années.

Si vous démarrez une nouvelle entreprise, asseyez-vous avec un bloc de papier ou un nouveau document sur l'ordinateur et commencez à réfléchir aux facteurs suivants qui auront un impact sur votre recherche d'espace commercial: < Combien puis-je raisonnablement me permettre de payer pour l'espace?

  • Il ne sert à rien de regarder des sites qui dépassent votre budget, aussi parfaits soient-ils. Et si vous n'avez pas encore démarré votre entreprise, il est difficile de projeter exactement combien vous allez gagner. Il vaut mieux sous-estimer que surestimer vos gains à ce stade. Pour les entreprises de vente au détail, attendez-vous à payer de 10 à 15 pour cent de vos ventes brutes prévues sur les loyers et les dépenses d'exploitation.

    De combien d'espace ai-je réellement besoin?
  • Si vous ne rencontrez pas de clients à votre emplacement ou si vous stockez votre inventaire, vous pourriez avoir besoin d'un peu plus d'un placard à balais avec un bureau et une chaise. Si vous vendez des tracteurs, vous avez besoin d'un peu plus d'espace, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Si vous pouvez vous le permettre, prévoyez de louer un peu plus d'espace que ce dont vous croyez avoir besoin maintenant, afin de ne pas avoir à déménager à la minute où votre entreprise commence à décoller. Où veux-je être?

  • Pour certaines entreprises, l'emplacement est tout. Si vous ouvrez un magasin de vente au détail, où vous êtes situé peut faire ou défaire votre entreprise. Si vous exploitez une chaufferie, cela n'a probablement pas d'importance là où vous vous trouvez. Votre emplacement est plus que géographique. Dans un centre commercial ou un centre commercial, la disponibilité du stationnement, la facilité d'accès au complexe et votre emplacement par rapport à d'autres magasins sont tous des facteurs très importants.

    Dois-je regarder les propriétés non développées?

  • Parfois, entrer au rez-de-chaussée d'un immeuble qui n'a pas encore été construit est une bonne chose; Vous aurez peut-être plus de latitude pour personnaliser votre espace exactement comme vous le souhaitez plutôt que de devoir travailler dans les limites du design existant. Mais il est beaucoup plus facile de visualiser quand vous avez quelque chose de concret à regarder. Et si le bâtiment est déjà terminé, vous savez exactement ce que vous obtenez. Et vous savez que le bâtiment existe réellement - quelque chose qui ne peut pas toujours arriver avec des propriétés non développées. Si vous déplacez une entreprise existante vers un nouvel emplacement, votre liste de questions peut être légèrement différente. Après tout, ce n'est pas votre premier rodéo. Mais même les locataires chevronnés peuvent faire des erreurs, alors prenez quelques minutes et posez-vous quelques questions:

Pourquoi je déménage?

  • Cela peut sembler être une évidence, mais écrire non seulement la grande raison pour laquelle vous vous déplacez - comme vous avez dépassé votre espace, mais aussi toutes les petites raisons pour lesquelles vous souhaitez bouger, comme comme un manque d'une salle de bain exécutif - peut vous aider à vous concentrer exactement sur ce que vous voulez dans votre nouvel endroit. Quels avantages est-ce que j'espère gagner en déménageant?

  • Même si «augmenter ma rentabilité» est toujours une bonne réponse, il y en a certainement d'autres. Cherchez-vous à raccourcir le trajet pour vos travailleurs? Dessiner dans une clientèle de classe supérieure? Localiser près des entreprises qui viendront compléter les vôtres et attirer des clients qui rechercheront votre type d'entreprise? Quelle est ma chose la moins préférée à propos de mon emplacement actuel?

  • Si la réponse est le propriétaire, alors vous ne voulez évidemment pas regarder d'autres propriétés qu'ils possèdent. Si vous aimez votre emplacement, mais entrer dans votre complexe nécessite un virage à gauche d'une rue animée, ce qui rend fou à la fois vous et vos clients, puis regardez les propriétés de l'autre côté de la route. Quelle est la meilleure chose à propos de mon emplacement actuel?

  • S'il y a des choses que vous aimez vraiment à propos de votre emplacement, c'est payant d'essayer de les reproduire dans votre nouvel emplacement. Aimez-vous vraiment être au rez-de-chaussée parce que vous avez peur des hauteurs? Ou aimez-vous regarder la ville depuis le 25ème étage? Est-ce qu'un bâtiment avec des restaurants à proximité est important, ou est-ce que vous et vos employés pouvez le porter en sac? De quel type de configuration d'espace et de pieds carrés de base ai-je besoin?

  • Un avantage à être déjà en affaires est que vous savez ce qui fonctionne et ne fonctionne pas avec votre configuration actuelle. Peut-être avez-vous surestimé ou sous-estimé vos besoins dans votre bâtiment actuel. Vous avez découvert que vous avez vraiment besoin de quelques toilettes supplémentaires et d'un plus grand espace cuisine pour les employés. Vous savez si vous pouvez travailler dans un espace de forme étrange ou si vous avez vraiment besoin d'un grand rectangle ouvert. Bien que l'espace puisse être réaménagé dans une certaine mesure selon vos besoins, la forme de base et la superficie utilisable sont difficiles à changer. Quand dois-je passer?

  • Coordonner le déménagement d'une entreprise existante entre deux bâtiments est plus compliqué que de déménager dans un bâtiment pour la première fois. Tenez compte de l'impact des temps d'arrêt pendant le déménagement de votre entreprise et des conditions de votre bail existant pour vous aider à déterminer la flexibilité dont vous disposez pour votre déménagement. Si vous aimez une certaine propriété, mais qu'il n'y aura pas d'espace disponible pendant six mois, pouvez-vous travailler avec votre propriétaire actuel pour rester où vous êtes jusqu'à ce que vous puissiez emménager dans la nouvelle propriété? Clauses à prendre pour entrer dans votre bail commercial

Lorsque vous négociez votre bail commercial, il y a certaines choses qui devraient absolument s'y trouver. Il est fortement recommandé d'inclure tous les éléments suivants dans votre bail:

Entité corporative:

  • Si vous avez créé une société distincte pour votre entreprise, il est essentiel que cette entité soit identifiée comme «locataire» dans tous les documents . Vous formez généralement une société pour la protection juridique et les avantages fiscaux / comptables. Sans votre société en tant que locataire dans le bail, vous pouvez perdre tous ces avantages et protections. Options de renouvellement:

  • Bien que vous ne puissiez jamais vraiment exercer votre option de renouvellement, mais choisissez plutôt de négocier chaque renouvellement, vous devriez disposer de ce filet de sécurité, surtout si votre emplacement est critique ou si votre entreprise est difficile à déplacer . Il est également important de vous assurer que vos options de renouvellement ne vous sont pas personnelles en tant que locataire initial, car ces options de renouvellement peuvent être extrêmement importantes pour tout acheteur potentiel de votre entreprise. Droits de cession:

  • Bien que presque tous les contrats de location comportent des droits de cession, vous devez vous assurer que ceux-ci sont raisonnables et vous permettent de vendre votre entreprise et de transférer le contrat de location. Vos droits de cession devraient vous permettre de transférer le bail, sous réserve de l'approbation raisonnable du propriétaire, et décrire les étapes, y compris les délais pour effectuer le transfert. Vous devez également être prudent avec le langage existant dans cette clause; Dans certains cas, le libellé permet au locateur de résilier simplement votre bail si vous demandez une cession ou si vous autorisez le locateur à retirer des options de renouvellement ou d'autres conditions pour le nouveau locataire. Avantages incitatifs pour les locataires:

  • Bien qu'il s'agisse d'un point négociable, la grande majorité des propriétaires sont disposés à offrir gratuitement un loyer ou une indemnité de locataire à un locataire avec un nouveau bail. Cela ne se limite pas aux locataires qui signent un nouveau bail, mais devrait également s'appliquer aux locataires qui cherchent à renouveler leur bail. Les locataires laissent souvent de l'argent sur la table parce qu'ils ne savent pas demander ces articles ou qu'ils sont communs. Signalisation:

  • La visibilité et l'exposition peuvent être critiques pour un propriétaire d'entreprise. La signalisation est quelque chose qui doit être clairement défini dans le contrat de location, en particulier en ce qui concerne l'endroit où vous pouvez avoir une signalisation et quels sont les coûts. Parking:

  • Le stationnement est important pour vous et votre client. Souvent, les locataires supposent que le stationnement est quelque chose dont ils pourront s'occuper plus tard ou ce ne sera pas un problème, mais comme pour la plupart des choses dans un bail commercial, si ce n'est pas écrit, ne comptez pas le faire. Exclusives:

  • S'assurer qu'un concurrent direct ou indirect n'investit pas dans le même centre commercial peut avoir un impact important sur votre résultat net. Il est non seulement important d'inclure un tel langage, mais pour de nombreux locataires, le libellé exact de la langue peut faire toute la différence. Clauses à prendre en compte dans votre bail commercial

Tout comme il est important d'inclure certains termes clés dans votre bail, vous devez également vous méfier des termes du bail et de la façon dont ils peuvent vous affecter. Vous pouvez supprimer ou modifier certains des éléments suivants:

Report:

  • Cette disposition indique dans quelle mesure le locateur peut augmenter votre loyer si vous restez après la date d'expiration de votre bail. Cela peut ne jamais entrer en jeu pour beaucoup de locataires, mais il peut y avoir des situations dans lesquelles vous devez rester dans votre espace quelques mois supplémentaires, et votre loyer pourrait doubler ou tripler pendant ce temps pourrait être très coûteux. Loyer en pourcentage:

  • Certains locateurs exigent ce taux de location supplémentaire pour les locataires, et ils peuvent réduire considérablement leurs dépenses si vous ne savez pas comment ces chiffres fonctionnent. Le loyer en pourcentage peut être négocié en totalité ou modifié pour réduire l'impact. Restrictions de rayon:

  • Ouverture d'un second emplacement? Pas si vite. Un locateur peut avoir une restriction déraisonnable ou de grand rayon vous empêchant d'ouvrir votre deuxième emplacement comme vous le souhaitez. Clauses de démolition:

  • Le propriétaire a-t-il le droit de résilier votre bail s'il veut réaménager ou démolir le bâtiment? C'est la section que vous devez rechercher pour voir quels droits le propriétaire a et quelle indemnisation, le cas échéant, vous recevriez si le propriétaire démolir ou réaménager le bâtiment. Clauses par défaut:

  • Ceci est la section du bail avec toutes les dents. Vous devez comprendre quels recours et quels droits le locateur a dans le cas où vous êtes en défaut sur le bail et déterminer si elles sont raisonnables ou non. Clauses de réinstallation:

  • De nombreux baux comportent des clauses de réinstallation qui permettent à votre locateur de déménager votre entreprise dans la propriété. Vous devez porter une attention particulière au libellé de cette clause ou cela pourrait s'avérer être un scénario coûteux s'il devait se produire. Cinq mythes sur le renouvellement des baux

De nombreux locataires ont des idées préconçues sur le renouvellement d'un bail ou sur leur mode de fonctionnement, et ces idées sont souvent inexactes ou complètement fausses. Certaines idées fausses communes comprennent:

Exercer l'option:

  • Les locataires supposent souvent que vous devez exercer l'option de renouvellement afin de renouveler le bail. Vous n'avez absolument pas à exercer votre option de renouvellement et, dans de nombreux cas, vous ne voulez pas exercer votre option, car cela limite les possibilités de renouvellement de votre contrat. Les loyers augmentent seulement:

  • C'est généralement le point de vue du propriétaire, et certaines clauses d'option indiquent que votre loyer doit augmenter, peu importe ce qui se passe sur le marché. Dans de nombreux cas, les locataires sont en ligne pour un loyer inférieur à 999, mais en raison de la façon dont ils traitent la négociation ou en exerçant leur option, ils voient une augmentation de loyer à la place. Allocation locataire ou loyer gratuit: Les locateurs disent souvent que les loyers gratuits ou les indemnités locatives ne sont accordés qu'aux nouveaux locataires. Mais pourquoi un locataire éprouvé ne bénéficierait-il pas des mêmes avantages qu'un nouveau locataire? Les locataires négligent souvent ces incitations financières ou sont amenés à croire qu'ils ne sont pas communs ou offerts sur les renouvellements. Dispositions supplémentaires:

  • Une bonne raison de ne pas exercer votre option de renouvellement est de répondre à toutes les autres préoccupations concernant votre bail. Que ce soit le stationnement, la signalisation, les améliorations apportées à l'espace ou simplement l'ajout de nouvelles clauses d'option de renouvellement, votre renouvellement est le moment idéal pour régler ces problèmes. Faux optimisme:

  • Dans certains cas, ce ne sont pas les termes du renouvellement que le locataire devrait envisager, mais le renouvellement lui-même. Si vous n'avez pas été rentable dans votre région depuis plusieurs années, il est peut-être temps d'envisager une relocalisation ou la fermeture de votre entreprise.